Corporate Governance

COMPLIANCE IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT - VERANTWORTUNG BEWUSST GESTALTEN

Compliance als Fundament unseres Handelns

Auch wenn es kein spezifisches „Compliance-Gesetz“ für Immobilienunternehmen gibt, ist das Thema längst ein zentraler Bestandteil der Immobilienwirtschaft. Gerade unsere Branche gilt als besonders risikobehaftet und anfällig – Skandale rund um Korruption, Bestechung, Geldwäsche, Interessenkonflikte und unlauteren Wettbewerb sind noch immer präsent.

Unser Ansatz: Rechtstreue mit Weitblick

Wir nehmen Compliance sehr ernst und halten uns strikt an alle gesetzlichen Vorgaben (Legal Compliance). Aufgrund unserer Unternehmensgröße verzichten wir derzeit bewusst auf weitergehende, über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehende Regelungen. Dies bedeutet jedoch keinesfalls, dass wir das Thema nachrangig behandeln oder ein geringes Problembewusstsein haben.

Blick in die Zukunft: Wertebasierte Compliance

Uns ist bewusst, dass eine rein juristische Betrachtung langfristig nicht ausreicht. Die Entwicklung hin zu einem wertbasierten und ganzheitlichen Compliance-Verständnis ist in vollem Gange – und wir werden diesen Weg aktiv mitgestalten.

Unsere Leitplanken: Die „10 Gebote“ der wertorientierten Unternehmensführung

Im Zentrum unseres Handelns stehen die Grundsätze wertorientierter Unternehmensführung in der Immobilienwirtschaft – die sogenannten „10 Gebote“. Sie bilden das Fundament für unser unternehmerisches Handeln und geben uns klare Orientierung.

UNSERE STATUTEN - DAS FUNDAMENT UNSERER UNTERNEHMENSKULTUR

Rechtliche Basis und klare Strukturen

Die Statuten bilden das zentrale Rechtsdokument von immo swiss assets ag. Sie definieren unseren Gesellschaftszweck sowie die grundlegenden organisatorischen Rahmenbedingungen und schaffen damit Transparenz und Verlässlichkeit für alle Stakeholder.

Die Statuten wurden von der Generalversammlung genehmigt und bilden die verbindliche Grundlage für unser unternehmerisches Handeln.

Anmerkung:
Auf unserer Mitgliederseite können die Statuten eingesehen werden. Nutzen Sie hierfür unser Login oben im Menü und melden Sie sich mit Ihren Zugangsdaten an.

STRUKTUR IM VERANTWORTUNG - UNSERE CORPORATE GOVRENANCE ALS LEITBILD

Transparente Strukturen für nachhaltigen Erfolg

Unsere Organisationsstrukturen, klar definierten Verantwortlichkeiten und Entscheidungswege werden massgeblich durch die Prinzipien der Corporate Governance geprägt. Diese Grundsätze und Regeln zur Führung und Kontrolle unseres Unternehmens schaffen Transparenz, fördern Integrität und sichern eine nachhaltige Wertschöpfung.

Das organisatorische Fundament verantwortungsvoller Unternehmensführung bildet die Basis für das Zusammenspiel aller Beteiligten – von Stakeholdern und Aktionären über den Verwaltungsrat bis hin zum Management. So gewährleisten wir eine vertrauensvolle und zukunftsorientierte Unternehmensentwicklung.

KLARE ANLAGERICHTLINIEN FÜR DEN GEZIELTEN IMMOBILIENANKAUF

Anlagerichtlinien für den Immobilienankauf

Weitere Infos "Akquisition"

1. Zielsetzung

Die Anlagerichtlinien dienen der Sicherstellung einer nachhaltigen, risikoangepassten und wertsteigernden Investitionsstrategie im Schweizer Immobilienmarkt.

2. Geografischer Fokus

Primärmärkte: Wirtschaftsstarke Regionen der Schweiz, insbesondere:

• Zürich
• Basel
• Bern
• Luzern
• Zug
• Genfersee-Region (Genf, Lausanne)

Sekundärmärkte: Mittelgrosse Städte mit positiver Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung, z. B.:

• St. Gallen
• Winterthur
• Biel
• Thun

3. Objektarten

Bestandsimmobilien

• Wohnliegenschaften (Mehrfamilienhäuser) oder Mix Wohnen/Geschäft/Verkauf
• Büro- und Gewerbeliegenschaften (nur bei stabiler Vermietung) (Einzelfallüberprüfung)

Entwicklungsobjekte

• Umnutzungspotenzial (z. B. Industrie- zu Wohnraum)
• Neubauprojekte mit klarer Bewilligungsperspektive

Grundstücke

• Erschlossene Grundstücke mit Entwicklungspotenzial
• Liegenschaften mit Baurechtsvertrag (mind. 40 Jahre Restlaufzeit) (Einzelfallüberprüfung)

4. Nutzungsarten & Schwerpunkt

Wohnnutzung (Schwerpunkt, mind. 60 % des Portfolios)

• Geringer Leerstand
• Zielgruppenorientierte Lage (Pendler, Familien, Senioren)

Gewerbe/Verkauf (max. 20 %)

• Langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern
• Keine Spezialimmobilien (z. B. Hotels, Spitäler)

Mischformen (Wohn-/Geschäftskombination)

• Nur bei funktionaler und marktgerechter Durchmischung

5. Investitionsvolumen

Einzelinvestitionen: CHF 5 Mio. – CHF 10 Mio.

Projekte: max. 20 % des Gesamtportfolios pro Einzelprojekt

Streuung: Kein Einzelinvestment darf mehr als 20 % des Portfoliowerts ausmachen (Achtung: Ausnahme Startphase Portfolioaufbau, Einzelfallüberprüfung)

6. Rendite- und Risikovorgaben

Nettorendite Soll (Bestand): mind. 3.5 % p.a.

Entwicklungsrendite (Projekte): mind. 5 % p.a. auf kalkuliertem Einsatz

Fremdkapitalquote: Max. 65% Loan-to-Value (LTV)

Leverage-Einsatz: Nur bei positiver Zins-/Risikostruktur

7. Nachhaltigkeit & ESG-Kriterien

Bevorzugt Immobilien mit:

• Minergie- oder vergleichbarer Standard
• Energieeffizienter Bauweise (z. B. Wärmepumpen, PV-Anlagen)
• Sozialverträglicher Mietenstruktur

Bei Neubauten: Integration von ESG-Kriterien in der Planung

8. Ankaufsprozess & Due Diligence

• Technische, rechtliche und wirtschaftliche Due Diligence zwingend
• Einhaltung eines mehrstufigen Investitionsfreigabeprozesses
• Marktwertermittlung durch Dritte oder IDD-Überprüfung durch Dritte (z. B. Schätzung, DCF)

9. Bewirtschaftung

Externe Verwaltung mit Fokus auf:

• Werterhalt und -steigerung
• Leerstandsmanagement
• Mietermanagement und Instandhaltung

10. Ausschlusskriterien

• Immobilien in strukturschwachen Regionen ohne Entwicklungsperspektive
• Sanierungsbedürftige Objekte mit unklarer Renditeaussicht
• Objekte mit Altlasten, nicht geklärtem Baurecht oder rechtlichen Risiken
• Immobilien mit extrem hohem Gewerbeanteil oder Branchenspezialisierung

LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG & IMMOBILIENANKAUF – TRANSPARENZ, VERLÄSSLICHKEIT, MEHRWERT

Warum eine professionelle Liegenschaftsbewertung?

Eine fundierte Bewertung ist die Basis für sichere Entscheidungen beim An- und Verkauf von Immobilien. Sie gewährleistet einen realistischen Marktpreis, schützt vor Fehleinschätzungen und schafft Vertrauen – sei es für Kreditanträge, Versicherungen, Erbangelegenheiten oder eine faire Vermögensübersicht.

1. Grundsätze der Bewertung

Objektivität & Transparenz: Nachvollziehbare, dokumentierte Bewertungsgrundlagen und -annahmen

Zweckgebundenheit: Bewertung passend zum Verwendungszweck (z. B. Jahresabschluss, Transaktion)

Regelmässigkeit: Wiederkehrende Bewertung zur Risikoeinschätzung und Portfolioüberwachung

2. Relevante Standards

Standard Anwendungsbereich

SVIT Schweizer Bewertungsstandards

RICS Red Book International, institutionelle Investoren

IVSC Standards Internationale Vergleichbarkeit

IFRS / FER Rechnungslegung (z. B. IFRS 13)

3. Bestandsbewertung – Schritt für Schritt

Datenerhebung: Mieterspiegel, Verträge, Flächen, Zustand

Marktdatenanalyse: Vergleichsobjekte, Mietpreise, Kapitalisierungssätze

Methodik wählen: Ertragswert, DCF, Vergleichs- oder Realwert

Bewertung durchführen: Intern (Software) oder extern (Gutachter)

Plausibilisierung: Peer-Review (Vieraugenprinzip)

Dokumentation: Lückenlose Archivierung und Begründung von Abweichungen

Best Practice:

Jährliche Bewertung (z. B. Stichtag 31.12.)

Periodische externe Überprüfung

Transparente Dokumentation aller Änderungen

4. Immobilienankauf – Due Diligence Prozess

Objektdatenaufnahme: Grundbuch, Pläne, Mietverträge

Rechtliche Prüfung: Dienstbarkeiten, Mietrecht, Altlasten

Technische Analyse: Zustand, Sanierungsbedarf, Lebenszyklus

Markt- & Standortanalyse: Makro- und Mikrolage

Finanzielle Bewertung: Ertragswert, DCF, Cashflow-Analyse

Externe Bewertung: Unabhängige Gutachter bei Bedarf

Strategischer Fit: Portfoliostrategie, Zielrendite

Entscheidungsvorlage: Szenarien, Chancen-Risiko-Bewertung

Best Practice:

Ankauf nur bei positivem Bewertungs-Gap

Standardisiertes Prüfungsformular

Externe technische & rechtliche Due Diligence

DCF-Analyse als Ergänzung

5. Tools & Software (Schweiz)

Wüest Dimensions

Fahrländer Partner Tools

IAZI Evaluation Tool

Calwin Tool

6. Interne Governance & Prozesse

Dokumentierte Richtlinien für Bewertung & Ankauf

Bewertungskomitee / Investmentausschuss

Klare Rollen und Verantwortlichkeiten

Lückenlose Dokumentation

WERTSTEIGERUNG DURCH PROFESSIONELLE STEUERUNG

Warum Portfolio- & Assetmanagement?

Die Einführung eines strukturierten Immobilien-Portfolio- & Assetmanagements durch immo swiss assets ag ist ein strategischer Meilenstein. Basierend auf individuellen Investitionszielen und Risikoprofilen wird so die nachhaltige Wertsteigerung und Rentabilität des Immobilienportfolios sichergestellt. Im Fokus stehen systematische Planung, Steuerung und Kontrolle – für maximale Erfolgspotenziale und eine jederzeit transparente Datenlage.

1. Portfolio- & Assetmanagement im Überblick

Portfolio Management

Strategische Steuerung des Gesamtportfolios

Ziel: Optimale Wertentwicklung, Rendite und Risikoverteilung

Fokus: Standort, Nutzungsart, Qualität, Marktentwicklung

Nutzen: Ausgewogene, rentable Immobilienzusammensetzung

Ergebnis: Maximierung der Gesamtrendite unter Berücksichtigung von Risiko, Liquidität und Marktbedingungen

Asset Management

Operative Bewirtschaftung einzelner Immobilien

Ziel: Wertsteigerung und nachhaltige Ertragsoptimierung

Fokus: Mietermanagement, Instandhaltung, Kostenkontrolle, Nutzung, Verkauf

Nutzen: Steigerung der Cashflows, Minimierung von Leerständen, Kostenoptimierung

Ergebnis: Langfristige Wertsteigerung der einzelnen Immobilien

2. Zentrale Themenfelder

Portfolio Management Asset Management

Strategische Portfolioanalyse Mieterbetreuung & -bindung

Bewertung & Entwicklungsszenarien Vertragsmanagement, Servicequalität

Markt- & Standortanalyse Instandhaltung & Facility Management

Identifikation von Wachstumsregionen Planung, Reparaturen, Modernisierung

Diversifikation Kosten- & Ertragsmanagement

Nutzungstypen & Regionen Betriebskostenkontrolle, Mietrenditenoptimierung

Risikomanagement Nachhaltigkeit & Energieeffizienz

Markt-, Liquiditäts-, regulatorische Risiken Betriebskostenreduktion, gesetzliche Vorgaben

Investitions-/Desinvestitionsstrategie Reporting & Controlling

Ankauf, Halten, Verkauf Performance-Kennzahlen, Budgetkontrolle

Finanzierung & Kapitalstruktur Entwicklung & Revitalisierung

Optimierung von Fremd- & Eigenkapital Modernisierung, Umnutzung, Nachverdichtung